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Un problema estructural que ya afecta a casi la mitad de las comunidades

La morosidad en las comunidades de propietarios en España no es un fenómeno puntual, sino un problema estructural con un impacto directo en la conservación de los edificios y en la economía de miles de familias.

Los datos son claros:

• La deuda acumulada supera los 1.600 millones de euros
• El 42% de las comunidades tiene al menos un vecino moroso
• Las entidades financieras adeudan alrededor de 52 millones de euros
• Muchas comunidades se ven obligadas a paralizar obras de rehabilitación, accesibilidad o eficiencia energética

En consecuencia, este contexto genera una consecuencia directa: los vecinos que sí pagan acaban soportando el deterioro del inmueble o mayores cargas económicas.

El verdadero riesgo: perder la deuda por no reclamar a tiempo.

Sin embargo, uno de los errores más graves en la gestión de comunidades es no actuar dentro del plazo legal.

Tras la reforma del artículo 1964 del Código Civil en 2015, el plazo para reclamar cuotas comunitarias se redujo a solo 5 años para reclamar la deuda. El Tribunal Supremo ha confirmado este criterio al considerar que las cuotas comunitarias son pagos periódicos. Esto implica que, si no se actúa a tiempo, la comunidad pierde el derecho a reclamar la deuda.

Qué se considera una reclamación válida (y qué no).

A continuación, es importante entender que no cualquier aviso sirve para interrumpir la prescripción.

Para que la deuda no «caduque», es imprescindible realizar una reclamación fehaciente, es decir, una comunicación que pueda demostrarse legalmente.

En la práctica, muchas comunidades cometen errores como:

• Avisos verbales → No válidos
• Correos electrónicos sin certificación → Difíciles de probar
• Mensajes informales → Sin valor jurídico

Solución: comunicaciones con validez legal.

En este contexto, herramientas como: Burofax certificado y Correo electrónico certificado permiten:

• Acreditar el contenido del mensaje.
• Demostrar la fecha de envío.
• Probar la recepción por parte del deudor.

De este modo, la comunidad corre el riesgo de perder definitivamente el derecho de cobro.

Por qué muchas comunidades no reclaman (aunque deberían).

Por otro lado, la morosidad no siempre se debe a la insolvencia del deudor. En muchos casos, el problema es la inacción.

Barreras económicas.

En primer lugar, muchas comunidades no reclaman simplemente porque no tienen liquidez suficiente para iniciar el proceso.

Reclamar una deuda implica, en la mayoría de los casos:

• Honorarios de abogado.
• Costes de procurador.
• Posibles gastos adicionales de gestión.

Aunque estos costes suelen recuperarse si el proceso finaliza con éxito, la realidad es que requieren un desembolso inicial que muchas comunidades no están en disposición de asumir.

En consecuencia, se produce un bloqueo: no se reclama porque no hay dinero, y no hay dinero precisamente porque no se reclama.

Conflicto entre vecinos.

Además, existe un factor humano que suele infravalorarse: la convivencia.

En muchas comunidades:

• El presidente conoce personalmente al deudor.
• Existen relaciones previas entre vecinos.
• Hay miedo a generar tensiones o conflictos.

Esto provoca que se opte por soluciones informales o por “dar más tiempo”, incluso cuando la deuda sigue creciendo.

Sin embargo, esta estrategia suele tener el efecto contrario: refuerza la posición del moroso y debilita la de la comunidad.

Lentitud judicial.

Aunque el procedimiento monitorio de la Ley de Propiedad Horizontal está diseñado para ser ágil, en la práctica puede tardar entre 12 y 24 meses. Este retraso genera una sensación de impunidad en el moroso.

Complejidad administrativa.

En la práctica, muchos de los mayores problemas surgen cuando no es posible identificar o localizar claramente al deudor.

Esto ocurre, por ejemplo, en situaciones como:

• Herencias sin adjudicar (herencias yacentes).
• Propietarios fallecidos sin cambio registral.
• Titulares que residen en el extranjero.
• Viviendas propiedad de entidades financieras sin contacto directo.

En estos casos, la comunidad no puede limitarse a esperar. Debe actuar siguiendo ciertos pasos clave.

¿Qué hacer si el propietario está ilocalizable?

En primer lugar, es fundamental agotar las vías de localización:

• Dirección que consta en el Registro de la Propiedad.
• Domicilio designado a efectos de notificaciones.
• La propia vivienda (como último recurso válido según la Ley de Propiedad Horizontal).

Si no es posible localizar al propietario, la Ley de Propiedad Horizontal permite:

• Notificar en el tablón de anuncios de la comunidad.
• Considerar válida la notificación tras su publicación durante el plazo legal.

De este modo, la comunidad puede continuar el procedimiento sin quedar bloqueada.

¿Qué hacer en caso de herencia yacente?

Por otro lado, cuando el titular ha fallecido y no se ha adjudicado la herencia, la deuda no desaparece.

En estos casos:

• La comunidad puede dirigir la reclamación contra la herencia yacente.
• Es posible iniciar acciones judiciales contra los «ignorados herederos».

Sin embargo, estos procedimientos requieren una correcta documentación y acreditación previa.

La importancia de la prueba en estos escenarios.

En todos estos supuestos, la clave no es solo reclamar, sino poder demostrar que se ha intentado correctamente.

Por eso, resulta fundamental:

• Utilizar medios de comunicación fehacientes.
• Dejar constancia de cada intento de notificación.
• Conservar la documentación de forma íntegra.

El uso de herramientas como el burofax certificado o el depósito certificado de documentación permite acreditar estos pasos y evitar impugnaciones posteriores.

La clave: actuar rápido y con pruebas.

Llegado a este punto, es evidente que el tiempo juega en contra de la comunidad.

Cada mes que pasa sin reclamar:

• Reduce el plazo legal disponible.
• Aumenta la deuda acumulada.
• Debilita la posición jurídica.

Estrategia recomendada.

Para evitarlo, la comunidad debe:

1. Detectar el impago desde el primer momento.
2. Realizar una reclamación fehaciente inmediata.
3. Guardar y certificar toda la documentación.

El uso de soluciones como el depósito certificado de documentación permite:

• Garantizar la integridad de actas y acuerdos.
• Acreditar decisiones comunitarias.
• Construir una base probatoria sólida en caso de juicio.

Conclusión: la diferencia entre cobrar o perder miles de euros

En definitiva, la morosidad en comunidades de propietarios no es solo un problema económico, sino un problema de gestión.

Las comunidades que actúan con rapidez y utilizan medios de prueba válidos:

• Recuperan antes la deuda.
• Evitan la prescripción.
• Reducen conflictos.

Por el contrario, las que no actúan a tiempo asumen pérdidas que pueden ser irreversibles.

En un artículo anterior hablamos de cómo había que reclamar las deudas de un vecino con su comunidad de propietarios. Ahora, vamos a ver quién tiene que pagar las deudas de una vivienda si hay un nuevo propietario.

Para ponernos en situación, supongamos que una persona ha generado una serie de deudas, entre ellas, con la comunidad de vecinos de una vivienda que tiene en propiedad. Esta persona vende su inmueble sin hacer frente al pago de esas deudas. Llega otra persona y compra esa vivienda. ¿Qué pasa con las deudas con la comunidad de propietarios que generó el anterior dueño?

Las cargas de un inmueble.

Lo primero que tenemos que ver es qué son las cargas de un inmueble. Estamos hablando de un derecho que tiene un tercero sobre un inmueble, es algo vinculado a la vivienda y pasa al nuevo comprador. Son deudas que tendrá que asumir el nuevo propietario desde el momento en el que compra la vivienda. Pueden ser con la comunidad de propietarios o de impuestos por ejemplo.

La Ley de propiedad horizontal, en su artículo 9.1 e, nos dice que quien adquiera una vivienda responde de las cantidades adeudadas con la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares. Ello con el límite de los que sean imputables al tiempo transcurrido del año en curso y a los tres años naturales anteriores. Por ejemplo, si se adquiere el inmueble en abril de 2023 se responde de lo adeudado entre enero y abril de 2023 y lo de los años 2020, 2021 y 2022.

En el mismo artículo la ley nos dice más cosas al respecto de este tema, y es que, en el instrumento público a través del que se transmite la vivienda se debe indicar si la propiedad está o no al corriente del pago de los gastos de la comunidad.

Con lo que hemos visto hasta ahora podemos decir que, según la ley, el vendedor tiene que avisar de si la vivienda tiene cargas y que el comprador las deberá asumir dentro de unos límites.

¿Cómo sabemos si el inmueble tiene cargas?

Con esto ya hemos respondido a la pregunta que nos planteábamos al inicio del artículo, las deudas (con sus límites) las paga el nuevo comprador, ahora bien, vamos a ver algún consejo y ver si existe la posibilidad de reclamar al antiguo propietario, al fin y al cabo, fue él quien generó las deudas.

El primer consejo, y tal vez el más importante, hay que averiguar las cargas que tiene el inmueble. ¿Cómo lo hacemos?

En primer lugar lo más recomendable es acudir al Registro de la Propiedad, aquí veremos si el inmueble tiene cargas inscritas, ya sean hipotecarias, embargos o fiscales.

Podemos pedir una nota simple informativa (se puede hacer a través de internet) que nos mostrará la titularidad, las cargas del inmueble, su descripción… Otra opción es pedir una certificación de dominio (a través de este enlace), principalmente tendremos el mismo contenido que en la nota simple, pero si justificamos que tenemos un interés legítimo podremos conocer más información del pasado de la vivienda. La certificación tiene otra ventaja extra, y es que al venir firmada por el registrador da fe pública sobre su contenido, es una prueba muy frecuente en pleitos. Por otro lado, es más cara.

Otra opción, si queremos saber si tiene cargas relativas a la comunidad de propietarios, (cuotas sin pagar o derramas, por ejemplo) es que acudamos al administrador de la comunidad, este nos podrá dar un certificado de deudas.

Si acabamos adquiriendo el inmueble con deudas con la comunidad, vamos a ver qué sucede con ellas.

¿Qué pasa con las deudas anteriores a tres años?

Por un lado, hemos visto que el nuevo propietario solo tiene que pagar la deuda del año en curso más la de los tres años anteriores, hay que tener en cuenta que la ley entiende que esa deuda va ligada a la vivienda, es decir, no es como tal el nuevo comprador quién debe ese dinero, sino que va aparejada al inmueble.

En función de las cuotas de la comunidad, o si ha habido derramas, la deuda puede ser alta, volvemos a insistir en la importancia de comprobar las cargas del inmueble.

Por otro lado, ¿qué pasa si el antiguo propietario lleva diez años sin pagar? Pues aquí nos encontramos con que el nuevo propietario tendrá que pagar lo indicado, lo recogido en los límites vistos. La cuantía de los años anteriores tendremos que reclamársela al anterior propietario. Al fin y al cabo es esa la persona que ha generado esa deuda y se ha beneficiado de los actos de la comunidad.

Si por norma el vecino deudor ha decidido no pagar recordemos la importancia de evitar la prescripción de la deuda, de la que hablamos en nuestro artículo anterior. Si no reclamamos la deuda corremos el riesgo de que prescriba, y si es así, no la cobraremos, perderemos ese derecho.

Para evitar esto volvemos a aconsejar reclamarle al vecino esa deuda a través de un burofax, porque como hemos mencionado en varias ocasiones, estaremos dejando constancia fehaciente de nuestra reclamación y, gracias a esto, evitaremos la prescripción de la deuda.

¿Cómo reclamamos la deuda anterior?

La dificultad en estos casos radicará en conseguir que el antiguo propietario cumpla con el pago de su deuda. Lo mejor que podemos hacer es iniciar un proceso monitorio y cuando nos den la razón, pedir la ejecución del embargo sobre los vienes del deudor.

Antes os aconsejábamos que a la hora de comprar un inmueble hicierais lo posible por averiguar si tenía deudas u otras cargas. Ahora, si somos la comunidad de propietarios, lo que os recomendamos es que inscribáis la deuda en el Registro de la Propiedad.

Con esto le daremos seguridad a la deuda, estaremos dejando constancia de la fecha desde la que estamos reclamando al deuda. Esto es importante porque si finalmente el deudor es condenado a pagar, y tuviese otras deudas, se van pagando siguiendo un orden. Algunas deudas se colocan en esa lista por encima de otras debido a la importancia del tipo de deuda, otras veces es por la fecha.

Y, como siempre decimos, poder dejar constancia que hemos llevado a cabo las reclamaciones de las deudas ayudará siempre a defender nuestros intereses. Así que volvemos a recomendar el uso del burofax o de correos electrónicos certificados como primer paso para recuperar lo que nos deben.

Codicert ofrece un servicio de burofax con todas las garantías legales y a un precio altamente competitivo, para enviarlo hay que seguir unos sencillos pasos: el remitente solamente tendrá que indicar los datos necesarios para poder hacer la entrega al destinatario (nombre, dirección, datos de la empresa si fuese el caso, un teléfono de contacto…) y deberá adjuntar el contenido del mismo, una vez realizada la entrega del burofax al destinatario este debe firmar un acuse de recibo que será puesto a disposición del remitente a través de la plataforma de usuario.

Seguro que todos hemos oído casos en los que autónomos emiten facturas que sus clientes no pagan, o peor, puede que directamente nos toque vivirlo. Por desgracia, no es un caso infrecuente y en este artículo veremos unas pautas sencillas para lograr cobrar una deuda y que es la prescripción de una deuda.

Primer detalle, debemos revisar que toda la información incluida en la factura sea correcta. No sea que se trate de un error que hayamos cometido nosotros. Puede parecer una tontería pero no cuesta nada hacer esa revisión.

Otra cosa que tenemos en cuenta es que el cliente tiene un plazo para pagarnos esa factura. El plazo viene recogido en el artículo 4 de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, y es de 30 días naturales que comienzan a contar desde la fecha de recepción de las mercancías o la prestación de servicios. Este plazo es prorrogable hasta un total de 60 días por pacto entre las partes.

Ahora empieza lo delicado, la reclamación. En primer lugar recomendamos que los primeros intentos sean por vías extrajudiciales, y aunque una llamada telefónica amistosa puede ser un buen comienzo, nosotros recomendamos utilizar medios que dejen constancia de la reclamación, como por ejemplo el burofax, un sms certificado o un correo electrónico certificado.

Ya hemos explicado en artículos anteriores que la principal ventaja del burofax es que deja de manera fehaciente constancia del envío de la comunicación. En estos casos esto es especialmente importante porque se suma otra ventaja, al dejar constancia de que estamos reclamando esa factura estaremos interrumpiendo la prescripción de la deuda.

Aquí introducimos un nuevo concepto, la prescripción de la deuda es la extinción de una deuda debido al transcurso del tiempo, es decir, el acreedor (la persona a la que le deben el dinero) pierde el derecho a reclamarlo.

Se tienen que dar dos requisitos para esto: que ni el acreedor emprenda acciones para reclamarla y que el deudor no la reconozca.

Y aquí viene la parte importante por la que nosotros recomendamos el uso del burofax para reclamar la deuda, cada vez que la reclamamos el plazo de prescripción vuelve a comenzar. Esto es así tanto si la reclamación es judicial o extrajudicial.

El plazo de prescripción de una deuda varia en función del tipo de deuda, en primer lugar en el artículo 1964 del Código Civil se indica que «las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.» Por lo que vemos, salvo que la ley diga otra cosa para casos específicos, es un plazo de 5 años. En otros casos, por ejemplo:

• Deudas hipotecarias prescriben a los 20 años, como dice el artículo 128 de la Ley Hipotecaria.
• Algunas deudas con la Administración prescriben a los 4 años, recogido en el artículo 66 de la Ley General Tributaria.
• Deudas que vienen de impagos del alquiler de una vivienda prescriben a los 5 años, recogido en el artículo 1966 del Código Civil.

Aparte de estos existen otros supuestos y si dudamos, lo mejor es que hayamos llevado a cabo algún acto de comunicación en el que reclamamos esa deuda para evitar que prescriba. Recordamos: cada vez que se reclama se reinicia el plazo.

Al hablar de la prescripción es importante que mencionemos también la caducidad de plazos para evitar confusiones.

La caducidad es el plazo en el que podemos ejercer un derecho, si la ley nos dice que son 5 años será ese plazo, no se reinicia como con la prescripción. Sí que se puede ver interrumpido en ocasiones especiales, pero por lo general, es un plazo que no deja de correr.

Volviendo al objetivo de reclamar esa factura impagada, si la reclamación por una vía extrajudicial y amistosa no funciona, recomendamos empezar por un proceso monitorio, aquel que ya explicamos en un artículo anterior.

Por recordarlo brevemente, el proceso monitorio es aquel que nos sirve para reclamar deudas y tiene el fin de hacerlo más rápido que en un proceso ordinario, aunque esto no siempre es posible y puede ser necesario terminar pasando por un proceso ordinario.

Insistimos, lo más seguro para este tipo de procedimientos es dejar pruebas de los intentos de reclamar la deuda que hemos llevado a cabo. Es importante por mostrar nuestra buena fe ante los tribunales, pero hoy le sumamos la importancia de hacerlo para evitar la prescripción de las deudas.

Codicert ofrece un servicio de burofax con todas las garantías legales y a un precio altamente competitivo. Para enviarlo hay que seguir unos sencillos pasos: el remitente solamente tendrá que indicar los datos necesarios para poder hacer la entrega al destinatario (nombre, dirección, datos de la empresa si fuese el caso, un teléfono de contacto…) y deberá adjuntar el contenido del mismo. Una vez realizada la entrega del burofax al destinatario este debe firmar un acuse de recibo que será puesto a disposición del remitente a través de la plataforma de usuario.